我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球
提问：广叔。目前在东莞寮步工作，生活，东莞首套。现在准备入手一套总价270W左右，首付65w，自住为主，投资为辅，5年内不更换。
麻烦寮步，寮步周边二手或新楼盘推荐。
提问：广叔您好！坐标东莞，手上2套，东莞石排一套次新房石排国际公馆一期，面积八十多，房龄7年，用我老婆名额有公积金贷款59W,房证满4年。另外一套武汉我婚前名额，九十多平，商贷三十多W。手头紧张，卖掉石排的房子剩余到手约65-70W左右。预算200W左右，地段和学区特优的可以适当加点杠杆，预计十年左右还得置换，到时候可能转手。我和我老婆每人约月入1.2W左右，两个小孩，大的后年就是2024年9月份入学。现在为了小孩到东莞上学，想卖掉石排，买城区，并落户让为了小孩能上学且兼顾自住。老婆在茶山附近生态园上班，国企所以她不换工作，故考虑地铁附近房尤其2号线加学区。
问题：1：9月30号新出政策，不知对东莞楼市影响如何，新房与二手房如何抉择?
问题2：现在置换时机成熟不？什么时候置换划算？东莞房价趋势也不知这两年会怎么走。现在能接受客户低价或者再等一等？卖掉石排再置换到城区现在的时机还行不?就怕刚卖掉镇上，城区又涨价了，到时候两头空。
问题3：看了城区一套103平约190W的三房，03年建，但小区只有一栋，置换到这个小区可靠不?以后好出手不?
问题4:复式楼带小区但比较小，(未来世界花园)。普通平层的(东莞市生物技术研究所职工宿舍)原来楼梯旧改加装电梯的房龄差不多，复式稍微新两年，怎么选择?(说明：两者价格差不多，都是三房，但是平层的小区极小，和一部分以前单位福利分配房混在一起。一部分有正规商品证，一部分没有。)
问题5：针对我现在这种情况，配合当下政策，广叔有何好的建议或者指点一二?
1、新政策，对楼市利好，但效果不大。看上哪个买哪个，优选新房，同步看二手。
2、现在卖房没问题的。买房可以慢慢挑慢慢选。短期难有大涨。
3、独栋楼一般不大建议。尽量选带花园小区。
4、买新一点的带电梯的
5、这种低总价，看到合适的尽快上车，降不了多少。年底冰天雪地的少人看房，会有更多笋盘。
提问：广叔您好！请问东莞莞城20年房龄的房子，是学区房，有必要留吗？还是将它卖掉换到广州？东莞的户口和社保有必要一起转到广州吗？转到广州后，东莞就没有购房名额了！求指点！
请问楼盘是什么？几房的？具体要看你的资金情况和要置换到广州的标的是怎样的。如果你手头上资金充裕，能换到广州更好的地段和房子，那当然是可以考虑的。但如果仅仅只是想换到广州，但资金预算不多，在广州也买不到特别好的产品，那还不如留在东莞
提问：广叔好！请问肇庆万达广场会旺吗？户口在鼎湖万达度假村的那个楼盘，现在业主买只要18万一套公寓，约41个平方左右，看到这么便宜，很想入手一套，值得买吗？
由于肇庆缺少外地购买力，肇庆万达广场要旺起来可能还要点时间。鼎湖万达度假村所在区域配套也一般，周围大量空地，而且还是小户型公寓 ，本地人少有到此偏僻地买房，而且小户型家庭也没法住。我们投资买的是价值，不是买便宜。旅居地产+郊区+公寓+小户型，4大硬伤，买了约等于糟蹋钱。这类产品即便在广州也基本没搞头，更别说在肇庆这种小城市了。不过价格确实便宜，要是不担心未来无人接手，打算买来自住那倒是可以考虑。
提问：广叔您好！我坐标东莞，目前在寮步有一套80平二居自住房，房龄有15年， 现在想再入手一套置换投资都可以，目前市场低迷自已的房子卖不上价格，且小孩在小区附近上学，四年之内还要住在本小区。如现在自住房不卖再入手一套总价只能在200W，想咨询广叔：1. 总价200W预算是买新房还是二手房？新房有看过洪梅万科星城，常平金地名著，二手房看的是大朗黄江的，新房或二手房买哪里更有价值？是否有适合楼盘推荐？2. 现在是否上车？ 3. 如出手现在自住房置换总价更高的新房，哪种方案最优？请广叔指点感谢
寮步二居是可以出手置换的，有一定楼龄，未来2居也被动。
1、新房和二手淘笋同步看。
2、洪梅万科星城偏自住，周围环境一般；常平金地名著可以考虑的，各方面都还可以；这种低总价上车没问题，也降不了什么，当然年底可能会是更合适入手的时机。
3、建议是出手自住房之后置换更好的房子，毕竟未来房子的分化还是比较大的，好的越好，差的可能更差。
提问：新人二问，请问广叔，周末去看了东边的盘，大概400w上下预算，纠结了时代天际三房、星樾山畔三房、时代天韵三房，保利罗兰四期，请问从保值增值角度，应该优先哪个盘？ 还是再看看金碧世纪花园的二手呢？谢谢～
首选具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！金碧世纪花园估计也就只能买到两房，两房的优势不大，且挂牌量巨大，未来楼龄更老之后很被动，难脱手。
提问：广叔你好，想近期在东莞入手一套3房投资，请问同是西平板块，1、离地铁口200米有套中间楼层90方的东南向，装修差一点，小区花园大，但靠路边，那栋不通地下停车场，2、离地铁口900米左右有套高楼层95方东北向，装修风格都很新，但是小区很小只有两栋楼的！单价差不多的情况下选那个会好一点？
楼龄呢？建议考虑选项1，毕竟大花园小区，也近地铁，装修差可以再重装。选项2的小区小，只有两栋楼算一个硬伤了。小区小，不仅居住体验一般，而且未来由于盘小，在市场上也难成气候。如果物业服务差，可能想整个业委会多凑些人都不大容易；小区大，业主多，多人联合起来维权的效果又是不一样的，底气要更足。
提问：东莞现在不限购，这意味着什么？
提问：广叔你好，新人首问，有子弹80~90w，广州本地人，有两个小孩，一个上小学一个还在幼儿园，短期内可以不考虑自住，但以后有可能也会自己住，家庭月收入在3W，首贷首套，看了你的很多推荐给别人科学城的楼盘，想买一个北向时代春树里的80小三房，看到挂牌价在270以上，如果要买的话多少上车合适？到时候这附近会规划有地铁站吗？我说的是6号线延长线，想近一点地铁。这个盘是大部分都未满5年的吗？这个预算还有更好的推荐吗？希望广叔指点一下，谢谢！
时代春树里适合上车，可以考虑的，这个价位可以选择的盘也不多。6号线延长线那都是远期规划了，还停留在纸上，不确定性是很大的。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：您好，想问一下东莞这几个楼盘价值，哪个值得投资及自住，1.西平万象府，2.金域华府，3.鹏瑞天月，4.松山湖万象城，5.松山湖万科松悦花园，谢谢
都是还不错的盘；首选具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
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