一、概述
1.1标杆企业如何看待精装修
1.2装修的类别如何区分
1.3精装修房评价指标是什么
1.4批量精装修的难点
①管理范围分布广阔，批量大；
②精细化设计内容非常多；
③土建交付质量要求高，
④工序衔接的控制要求，采购管理要求严谨；
⑤质量控制程序非常繁杂，工艺要求高；
⑥工期要求快；
⑦保修与维修服务多；
二、设计
2.1有关精装修设计方面的疑问
装修工作，我们首先想到的是设计环节。
由谁设计？
如何减少设计错误？
精装修是不是“先毛坯，后装修”。装修设计从什么时候开始介入？
设计如何适当减少现场施工难度？
设计如何与采购密切配合，有效降低成本？
如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？
设计如何实现标准化？如何实现工厂化？
2.2当前精装修设计遇到的主要问题
毛坯房户型功能不全，不能满足生活需要；
设计效果不能获得客户的价值认同；
设计师缺乏足够的生活经验；
设计过于复杂，或者过于简单；
设计不能实现精细化；
选用的材料不适合大面积使用；
2.3方案研究阶段
要考虑的内容：
①户型优化时要求从批量精装修角度进行设计；
②厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；
③卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；
④入口玄关空间的预留；
⑤厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；
⑥洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；
⑦室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；
2.4方案研究阶段
①前期户型方案中一定要严格做好实际尺度的家具布置图；
②将装修设计工作形成标准化的研究；
③将装修设计研究要分类分档次进行；
2.5细化设计阶段
需要注意的问题：
①入户门风格和形式的选择必须与室内设计统一；
②建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；
③室内公共部分装修设计与户内装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；
④室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；
⑤平面布局优化设计在报建报批前进行最合适；
⑥主体基础施工前完成室内各部位设计最合适；
设计如何适当减少现场施工难度:
住宅产品精装修设计强调人性化设计，避免个性化设计，强调通用性功能，避免特殊性功能，强调固品材料，避免特性材料，便于大面积统一施工，有效控制施工质量。
三、成本与采购
3.1成本控制从设计开始
成本控制工作量80%在于设计阶段
主要是：
（1）产品定位标准的选定、设计风格确定
（2）主要材料对比选择
（3）设计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准）
（4）设计细节及装修标准（例如：材料铺贴方式直接影响材料的损耗）
成本控制工作量20%在于施工阶段主要是：
（1）预算控制：招标方式；采购方式选择
（2）工程发包控制
（3）施工阶段的成本控制（如：设计材料管理、避免签证等）
（4）决算阶段的成本控制
3.2设计阶段成本控制流程
一般按以下步骤进行：
（1）根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在300~1000元/平方米范围选择和确定；（由多部门参与确定）
（2）按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本；（可由装修设计公司来完成）
（3）按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等；（由预算采购部门来完成）
（4）根据初步选定的装修材料、部品比较精确地做出装修预算；（预算部门来完成）
方法是：按精细化图纸编制清单。对比实际施工样板间工程量，形成单套计算模块。
（5）根据产品定位及成本控制目标调整装修设计；（多部门参与）
（6）按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制；
3.3采购管理
需要注意的内容
①甲供材料的选择范围：地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。（在招标前根据详细的清单确定甲供材料的范围）
②批量采购的选择（要求充分了解供应商的管理、诚信度，合同中要侧重考虑供货服务、维修支持等）
③竞标性采购（需要重点提示：不宜采用低价竞标采购，应结合设计品质要求，以保质重，合理让利为对比。）
④部品设计与采购应避免厂家的供货垄断；
3.3.1 木门的采购
木材干燥水平；
木材本身的品质；
门板的构成方式，实木门、空心门、模压门；
饰面做法；
油漆质量；
门套的设计方式；
门的五金件；
②几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确：
第一阶段：门的设计，技术标准的确定，五金件配置的确定；
第二阶段：样板门制作，确定验收标准；
第三阶段：根据供应商的产能排产，并约定门框、门扇、门套进场时间；
第四阶段：现场安装的相关要求，验收的要求，成品保护的要求；
3.3.2 橱柜的采购
橱柜采购
①台面人造石与天然石区别，价格差别可达10倍；
（天然石维修内容多，主要是石纹的问题）
②柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分；
③表面装饰材料，便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张；
④每一种五金件，进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观；
⑤抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成；
⑥封边条的工艺及材料；
⑦各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等；
⑧深入了解供应商配套环节的加工水平；
3.3.3 成品木制作的采购
安装时对现场有一定影响
①成品木制作包含：
（衣柜、鞋柜、玄关收纳柜、卫生间橱柜、储藏柜、背景墙）
②已上几乎每一组成部分都构成不同的质量等级；
③活动部件的可靠性需要认真把握；
④防潮能力常常不足；
⑤制作安装的时间比较长；
3.3.4 卫生洁具的采购
①龙头等配件的选择必须与洁具匹配；（设计须重视）
②下水配件选择的质量保证；（容易生锈）
③马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大；
⑤卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也非常之大；(设计、销售均要引起重视）
四、施工管理
4.1进度控制
4.1.1 管理体系
4.1.2 建立样板间
工程样板间；
成品、样品样板间；
交楼标准样板间（重要）
交楼标准样板房制作的重要性
（1）对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。
（2）如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。（交房样板房必须严格正确和高度标准化，多部门参与最终的认可）
4.1.3 重点任务
精装修住宅的施工要注意处理的好几个问题
1、做好标段划分，严格管理施工单位的招标工作；
2、做好原施工图与装修设计的技术对接；
3、协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系，合理安排工序；
4、明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工；
5、要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护协调工作；
6、做好精装修住宅的验收与整改工作；
（施工中工序过程验收、装修单位自检，工程、销售、物业多部门的验收、业主开放日，业主最后收楼验收）
4.1.4 精装修施工流程的四个阶段
4.2计划管理
4.2.1 计划范围
涉及的计划内容：
项目发展整体计划；
装修与主体工程之间的衔接计划；
主体工程与装修工程的并行计划；
批量装修的总进度计划；
单栋的施工计划；
单套的施工计划；
以周为单位的施工计划；
以日为单位的施工计划；
4.2.2 控制措施
计划管理的方法
设计动态表格，掌握宏观进度；
设计控制移交进度；
提高管理班子的执行力；
对影响进度的各种因素要有预案；
制定整改验收阶段的应急措施；
4.2.3 影响关键因素
场地移交，交叉作业时工作面得提供；
甲供材料的供应，其他分包项目进展；
泥水工作进度；
通水、通电的时间；
阶段性整改与全面整改的时间、力度；
平面分布对管理效率的影响；
垂直运输；
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