无论你的房子是涨了还是跌了，我猜你的房租是肯定涨了，但是投资回报是否涨了呢？你到底是赚到了还是亏损了？
仔细想想，回报不仅仅是房租和房价的比值？在投资买房的时候我们经常会碰到不同投资回报率的术语和简单的计算公式~
今天，我们就来讲讲这些经常被叨叨的“专业词汇”到底都是什么意思。这些问题。希望今天的回答可以帮助到你，把时间留给更有价值的事！
房地产投资中有三个重要的回报率
你一定要懂得计算:
资产回报率
（CAP RATE: CAPITALIZATION RATE）
投资回报率
（ROI:RETURN ON INVESTMENT）
现金的现金回报率
(Cash on Cash Return)
他们的计算公式及意义如下：
资产回报率（CAP RATE）= 年租金净收入/资产价格=净营业收入 (租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)/买入成本（含房子售价、律师费用、银行费用、检验费用等）。
年租金净收入=年房租毛收入-年房屋全部开支
假设这个房屋没有任何贷款，房屋的全部开支包括：地税、保险、水电气费、公寓管理费（Condo Fee）、出租广告或相关手续费等。
每投资一个物业前，首先了解该物业的市场租金（现有租客情况下的现有租金收入），然后用上面的公式做一个计算，看看计算出来的结果是否符合你对该投资品的投资回报要求，并且比较这个回报是否符合当地市场标准流行的回报比率，以此来判断你意向购买的物业标价是否合理。
目前蒙特利尔有些地区CAP RATE在3-5%，而有些的地区会稍高，达到6-8%，甚至10%。
例如一个市中心半独立屋买价100万，租金每月4000（分租），年租金48000， 地税校税每年8000，保险每年2000（出租房，自住每月1200），水电网每年3000。
CAP Rate=
（4000*12-8000-2000-3000）/1000000=3.5%
投资回报率（ROI）=（年净租金+年贷款供款的还本部分）/投资资金
年净租金=年房租毛收入-年房屋全部开支
（这里的年房屋全部开支除了在前面提到的全部开支外还包括每年实际支付的房屋贷款供款）
年贷款供款的还本部分
（我们都知道我们每个月的房屋贷款供款实际包括两部分：贷款利息和还本。我们支付的利息作为开支消耗掉了，但是我们每年的还本实际是我们在物业上多获得的资产净值，这个实际上也是我们每年收入的一部分，等于也是每个月给自己做了一个固定的Saving)
投资资金
我们的投资资金包括：为购买物业支付的首付、土地转让税、HST（ 出租的新房）、律师费及其它相关杂费。这是我们为了购买这个出租生意支付的全部费用。
这个ROI和CAP的区别是，在上面的 cap rate 的计算方式里，分母将银行贷款减去了，而分子则将mortgage即需要归还的银行利息给减去了，分子里还含Mortgage 中的本金部分。
我们还是引用上述例子，一个市中心半独立屋买价100万，租金每月4000（分租），年租金48000， 地税校税每年8000，保险每年2000（出租房，自住每月1200），水电网每年3000。
首付35万(35%)，借贷款65万，3.19%利息，每月还贷款2,800，其中第一个月的本金1083，利息1717。（在加拿大，利息会随着本金每月的还款而减少，那么同样的本金每月还贷比例会增加，还款总数额不变）
CAP Rate=
（4000*12-8000-2000-3000）/1000000=3.5%
ROI Rate=
(48000-8000-2000-3000-1717*12+1083*12)/350000=7.82%
当然，如果你买房子的时候并没有借钱，那么着两个指标（cap rate andROI）的结果是一样的。这个半独立房的投资回报就不会那么高了。
现金的现金回报率(Cash on Cash return)：
这一指标只计算你实际投入的资金，和每年实际获取的现金收入。也就是说，在上面的 cap rate的计算方式里，分母将银行贷款减去了，而分子则将mortgage即需要归还的银行本息给减去了。其计算方式为：
现金的现金回报率cash on cash return=税前现金流/投资资金=（净营业收入- 银行本息）/ 首付+交易成本（律师、银行、检验等费用）
这个ROI和Cash on cash 的区别是，在上面的 ROI 的计算方式里，分子有付给银行的本金。而cash on cash 的分子则是纯现金流，将mortgage即需要归还的银行本金和利息全都给减去了。
我们还是引用上述例子，一个市中心半独立屋买价100万，租金每月4000（分租），年租金48000， 地税校税每年8000，保险每年2000（出租房，自住每月1200），水电网每年3000。
首付35万，借贷款65万，3.19%利息，每月还贷款2800，其中本金1083，利息1717。
CAP Rate=
（4000*12-8000-2000-3000）/1000000=3.5%
ROI Rate=
(48000-8000-2000-3000-1717*12+1083*12)/350000=7.82%
Cash on cash Rate=
(48000-8000-2000-3000-2800*12)/350000=0.4%
那么升值的模式，是怎么计算每年的平均回报率的呢？按以下公式：
[（房子售价-交易成本）/ （房子买价+交易成本）] ^1/(n-1) – 1
其中n就是你的买卖周期。比如买房后10年卖掉，那n就等于10.
当然，如果你是借了房贷，也可以参照租房模式的 cash on cash 来计算实际回报，就是说，将分子变为（售价-归还银行mortgage本息总和-交易成本），将分母变为（首付+交易成本）。
下面这个图是两个例子，假设房产每年升值3%。
现在来看一看房地产的魔力：杠杆原理（以下只是举例）
有个合法四个单元的出租公寓(Fourplex)叫价49万9; 按照业主提供的数据2008年毛收入(Gross Income)=$42056.28;
花销(Expenses)=$9750.46;
年净收入(Net Operating Income)=
$42056.28-$9750.46=$32305.82.
如果最后以45万成交, 那么此物业的CapReturn= NOI/Sales Price(32305.82/450,000)=7.18% 。
如果人们以此为衡量房地产的投资回报率, 这实在会让许多人裹足不前. 特别是喜欢以几年回本计算的华人来说, 投资房地产这样的回报, 岂不要等14年才能收得回本来. 除了赚物业升值的钱以外, 还有多少利可图?!
其实Cap Rate 只是估量出租物业价格的一种方式而言. 真正计算几年回本, 应该是用Cash on Cash Return来计算.
我们还是以上面的这个物业来分析, 不过我们分别算5%和10%还有25%的首付(Down payment), 其他数字不变, 银行利率按2.4% 25年期计算(不含CMHC保险)来分析回报.
从投资的角度来看，人人都希望投入的有限资金产生的回报越高越好。很多人在计算收益率时没有考虑租客为房东偿还的贷款本金，而贷款本金正是房屋净值增加的部分。
从前面计算投资回报率的公式，我们不难发现，如果降低投资资金就可以获得更高回报率。
确实没错，但是过度使用财务杠杆可能导致现金流变成负数，所以一定要首先确定有一笔稳定的资金来源来应付这个资金缺口。
正现金流可以帮助我们在市场下跌情况下依然能够稳如泰山，不必斩仓离场，造成实际亏损。
不过银行要依照你的信用或者其他条件, 才能决定你的首付是多少. 另一方面看, 在加拿大信用就是购买力, 此话一点不假. 上面的分析中, 我们也看到银行利率也是决定Cash On Cash Return 的一个主要因素.
在现实这种仍然算是历史最低利率时期, 投资出租物业是一个不错的选择. 是选择几个公寓，半独立还是独立屋开始投资呢?
这需要看投资者的信用和现金量。长期来讲，房地产的增值远超通货膨胀。拥有房地产意味着财产长期不会缩水，而拥有现金，现金的购买力却在不断打折！
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