房屋买卖合同

一、和开发商协商一致申请网上调解退房，可以吗？

和开发商协商一致申请网上调解退房是可行的，如果协商不成，购房者可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时主张卖方承担违约或者赔偿责任，同时支付自身因退房受到的损失如误工费、车费等。

二、捆绑装修合法吗？

“捆绑装修”合同是无效合同，捆绑装修行为属于违法行为。

在实践中，开发商要求购房者在签订购房合同时强制要求签订“捆绑装修”合同，此种行为侵犯了购房者的自主选择权和公平交易权，并且以合法形式掩盖非法目的，实属无效合同。

法律法规

中华人民共和国民法典-第一百四十六条

第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

中华人民共和国消费者权益保护法(2013修正)-第九条

第九条 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。

中华人民共和国消费者权益保护法

第十条 消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。

三、按揭房产证什么时候能够拿到？

按揭房要拿到房产证最直接有效的方法确实是还清房贷。若房产证是押在贷款银行的，还清房贷后,银行会提供一张盖章的单子，不出几天即可去银行领取房产权和他项权证，不过这之前必须到当地房产交易中心将贷款注销。

不过还清贷款并非唯一的办法，申请人如果能够坚持按时还房贷,还款满两年后，也可以向贷款银行申请房产证。不过这种样途径得到的房产证，上面盖有“房地产他项应享受的利益专用章”标识。表明房子还是在抵押状态，还是要等到还清贷款后，办理了注销抵押登记手续才能拿到房产证。

若是二手房，需要先过户才可以拿到房产证的。需要凭借个人身份证，户口本等资料后去当地房地产交易所申请。

一般来说按揭房申请办理房产证，一手楼需要交楼后200个工作日就可以拿到，二手楼过户按揭之后15-30个工作日拿到房产证。

法律法规

商品房销售管理办法-第三十四条

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

四、公寓买卖纠纷，开发商去申请仲裁，结果是对方退钱我们退房，合法吗？

开发商退钱购房人退房属于恢复原状的法律效果。

根据法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。仲裁结果合法与否，应视商品房买卖合同是否有无效、被撤销或者确定不发生效力的真实原因，如果存在则为合法，否则，不合法。

中华人民共和国民法典-第一百五十七条

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

五、签订购房协议时还未下预售证，等下预售证后能解除合同吗？

根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

因此，既然合同有效，故无法解除合同。

法律法规

中华人民共和国民法典-第一百五十七条

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

城市商品房预售管理办法(2004修正)-第六条

第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

六、购买的商品房被开发商私自变更为经济房怎么办？

根据法律的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任。因此，您可以向法院起诉维护自身权利。

法律法规

中华人民共和国民法典-第五百六十三条

第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

中华人民共和国民法典-第五百六十六条

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

七、我买房付了首付，因为一些原因，银行贷款批不下来，申请退房，房地产公司说要扣除5万定金，这合理吗？

根据司法解释的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

因此，若是由于购房人的原因无法办理贷款，房地产公司扣除定金具有合理性:若是由于开发商的原因或者不可归责于双方当事人的原因无法办理贷款，应当退还定金。

法律法规

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正)-第十九条

第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

八、商品房销售广告内容可作为售房合同约定吗？

商品房在销售过程中的的广告内容是否可以作为买卖合同条款产生法律约束力，要看销售广告的内容是否是“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。

如果满足上述条件，则销售广告构成要约，即使未明确写入买卖合同也可以约束开发商。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正)-第三条

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

中华人民共和国民法典-第四百七十三条

第四百七十三条，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

中华人民共和国民法典-第四百七十二条

第四百七十二条 要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

商品房销售管理办法-第十五条

第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

八、商品房预售合同未备案是无效的吗？

商品房预售合同未备案登记不会导致合同无效。确认商品房预售合同无效应当满足中华人民共和国民法典规定的合同无效的规定，预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的，不会导致合同无效。

法律法规

中华人民共和国民法典-第一百四十六条

第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正)-第六条

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

九、“交钥匙”能否认定为商品房买卖合同中的交付？

交钥匙是交付完成的必要条件而非充分条件。合同中履行交付义务应该包括交付时间、交付标准、交付主体、履行对象等都符合约定，合同应该全面履行。开发商向买受人交付房屋的行为，不仅应当符合约定，也要满足法律规定的条件和标准，应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件(商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等)，并按照约定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等，绝不能简单地将交钥匙视为房屋的交付使用。

法律法规

中华人民共和国民法典-第五百九十八条

第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

中华人民共和国民法典-第二百二十四条

第二百二十四条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担:买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。